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江蘇省宿遷市宿城區人民法院 裁判要旨 因出賣(mài)人違約致使商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除,買(mǎi)受人已經(jīng)實(shí)現的占有失去合法依據,應承擔不當得利的返還義務(wù)。但從違約角度分析,買(mǎi)受人也隨之產(chǎn)生應由出賣(mài)人賠償的可得利益損失,直接體現為占有不當得利的返還內容。據此,買(mǎi)受人在負有返還義務(wù)前占有房屋的損失客觀(guān)上同其正常履行買(mǎi)賣(mài)合同可獲得的占有利益兩相抵扣。此情況下,對于出賣(mài)人主張買(mǎi)受人支付合同解除前占用房屋期間租金損失的主張,應依法不予支持。 基本案情 原告:易某。 被告:章某。 2019年8月29日,易某(買(mǎi)方)與章某(賣(mài)方)及居間方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同一份。章某自愿將案涉房屋以總價(jià)67.4萬(wàn)元出賣(mài)給易某。合同簽訂后,易某按約分別通過(guò)現金及轉賬方式共計支付章某房屋首付款18.4萬(wàn)元(包含定金2萬(wàn)元)。9月16日,章某向易某交付案涉房屋,易某接收后即裝修及居住使用至今。 11月6日,因章某未能按約撤銷(xiāo)房屋原先設立的抵押,易某丈夫邱某與章某簽訂補充協(xié)議一份,約定章某允許邱某繼續裝修使用該房屋。章某必須在2019年12月15日之前還清抵押貸款,并將房屋過(guò)戶(hù)給邱某、易某,否則視為違約,章某將賠償邱某10萬(wàn)元并退回首付款18.4萬(wàn)元,承擔邱某裝修損失。 因章某仍未按上述補充協(xié)議的約定履行撤押及過(guò)戶(hù)義務(wù),故易某提起訴訟,請求判令:1.解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,章某退還購房款18.4萬(wàn)元及支付違約金14萬(wàn)元;2.章某支付裝修款4萬(wàn)元。 章某辯稱(chēng):如果易某堅持解除合同,其同意解除,也愿意退還購房款18.4萬(wàn)元,并按照合同約定支付違約金4萬(wàn)元,但對補充協(xié)議約定的10萬(wàn)元違約金及裝修款不予認可,因為該補充協(xié)議是在受脅迫情況下簽訂的。此外,如易某堅持解除合同,則主張易某占有涉案房屋期間的租金損失以抵扣部分款項。 法院審判 一審法院經(jīng)審理認為: 章某另主張易某支付房屋占用期間的租金損失,應分為合同解除前和合同解除后兩個(gè)使用階段。本案中,如雙方買(mǎi)賣(mài)合同正常履行,則易某將獲得房屋所有權,繼續合法占有系爭房屋,F因章某違約致使合同解除,易某已經(jīng)實(shí)現的占有失去合法依據,并為此應承擔不當得利的返還義務(wù)。但易某在負有返還義務(wù)前占有房屋的損失,客觀(guān)上同其正常履行買(mǎi)賣(mài)合同可獲得的占有利益兩相抵扣。綜上,對于章某主張易某支付合同解除前房屋占用期間租金損失的主張,本院依法不予支持。就合同解除之后的租金,因雙方爭議較大,且損失范圍暫時(shí)難以確定,章某可另案起訴主張。 一審法院作出判決:一、確認原被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同于2020年5月15日解除;二、被告章某退還原告易某購房款18.4萬(wàn)元并支付違約金14萬(wàn)元;三、駁回原告易某的其他訴訟請求。一審作出判決后,章某不服,提出上訴。但在二審審理期間,章某未在法院指定的期限內交納二審案件受理費,二審法院裁定按章某自動(dòng)撤回上訴處理。 法律評析 一、因出賣(mài)人違約導致房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除,出賣(mài)人能否向買(mǎi)受人主張合同解除前的租金損失 不當得利是指得利人沒(méi)有法律根據取得不當利益的,受損失的人可以請求得利人返還取得的利益。不當得利請求權成立,須具備四項要件:一方受利益、致他方受損害、受利益與受損害之間具有因果關(guān)系、無(wú)法律上的原因。 結合本案,易某系通過(guò)與章某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后,依照合同約定合法占有涉案房屋,在此基礎上易某另行對涉案房屋進(jìn)行裝修并居住。章某未按照合同約定履行撤押及過(guò)戶(hù)義務(wù),明顯構成違約,易某有權主張解除雙方簽訂的合同。此時(shí),易某喪失了占有涉案房屋的基礎,應當向章某返還涉案房屋,其已經(jīng)實(shí)現的占有失去合法依據,構成不當得利。 期待利益是指合同當事人雙方在簽訂合同后,合同當事人所預期的執行合同帶來(lái)的利益。由于合同當事人一方存在違約行為,導致另一方當事人對利益的心理預期未得到滿(mǎn)足,即另一合同當事人的期待利益遭受損失。當事人享有期待利益的基礎是合同生效,如合同未發(fā)生法律效力則不存在期待利益的可能性。期待利益要以一方違約為前提且與違約之間存在因果關(guān)系。期待利益損害要有期待利益所遭受的實(shí)際損失的客觀(guān)事實(shí)發(fā)生,而且該損害的后果要具有可預見(jiàn)性。 本案中,易某與章某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的期待利益為通過(guò)支付價(jià)款取得涉案房屋的所有權,包括占有、使用、收益和處分的權利。易某依照合同約定裝修并入住涉案房屋本身就是對占有和使用權能的體現。但因章某違反合同約定,未履行撤押及過(guò)戶(hù)手續,無(wú)法滌除涉案房屋的權利瑕疵,導致涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同事實(shí)上不能繼續履行,易某取得涉案房屋所有權的目的落空,期待利益受損。 因出賣(mài)人違約致使商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除,買(mǎi)受人已經(jīng)實(shí)現的占有失去合法依據,應承擔不當得利的返還義務(wù)。但從違約角度看,買(mǎi)受人也隨之產(chǎn)生了應由出賣(mài)人賠償的可得利益損失,直接體現為占有不當得利的返還內容。據此,買(mǎi)受人在負有返還義務(wù)前占有房屋的損失客觀(guān)上同其正常履行買(mǎi)賣(mài)合同可獲得的占有利益兩相抵扣。對于出賣(mài)人主張買(mǎi)受人支付合同解除前占用房屋期間租金損失的主張,應依法不予支持。 另需說(shuō)明的是如果系因買(mǎi)受人違約導致房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除,則買(mǎi)受人不存在期待利益受損的情況,其占有涉案房屋構成不當得利,應當予以返還。如果系因雙方違約導致合同解除,則應當根據個(gè)案的具體情況,結合當事人的過(guò)錯大小、合同的履行情況等因素按照一定的比例由雙方當事人分擔責任。